Приобретение жилья в кредит: как работает закон, нюансы

Термин «ипотека» в последнее время употребляется довольно часто. Однако мало кто знает, что же он на самом деле обозначает. Большая часть граждан воспринимает ипотеку исключительно в контексте жилищного кредитования, подразумевая под этим словом обозначение самого банковского кредита. Однако это не совсем верно.

Под ипотекой следует понимать одну из форм залога недвижимого имущества. При этом ее характерной особенностью является то, что закладываемый объект на период действия соответствующего договора остается в собственности должника, который сохраняет право пользования им. Право распоряжения же существенно ограничено, что обеспечивает имущественные интересы кредитора.

Неисполнение обязательств должника перед залогодержателем влечет соответствующий переход права собственности. Это, впрочем, справедливо и для иных форм залога.

Объем и особый характер правоотношений, возникающих вследствие ипотеки, потребовали от законодателя принятия отдельных мер нормативного регулирования этих вопросов. О соответствующем правовом акте и пойдет речь далее.

Суть закона

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ является основополагающим правовым актом, предметом регулирования которого выступают залоговые операции с недвижимостью.

Ипотечное кредитование появилось в России практически сразу после распада СССР. Однако длительное время многие нюансы не были в значительной мере законодательно разъяснены. Это серьезно тормозило развитие жилищного кредитования в нашей стране. Принятие рассматриваемого федерального закона отрегулировало отношения между должниками и кредиторами и предопределило жилищный строительный бум 00-х годов.

Краткое содержание

Нормативный акт состоит из 79 статей, которые распределены по 14 главам. Далее вкратце рассмотрим то, что регулирует каждая из них.

  1. Общие положения.

Вводятся основные понятия, используемые в федеральном законе, раскрывается значение ипотеки как одной из форм залога.

  1. Заключение договора.

Устанавливается форма и содержание ипотечного договора, особенности его условий. Статья 10 предусматривает обязательную государственную регистрацию документа.

  1. Закладная.

Статья 13 определяет понятие закладной, под которой следует понимать особую ценную бумагу, подтверждающего право кредитора или иного залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой. Содержание закладной и порядок осуществления прав по ней регулируются ст. 14-18.

  1. Государственная регистрация.

Настоящим правовым документом установлено, что порядок госрегистрации производится в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

  1. Сохранность заложенного имущества.

Определено, что должник вправе пользоваться имуществом по своему усмотрению. Однако при этом на нем лежит ответственность по обеспечению мер, направленных на сохранность имущества, перечень которых содержится в настоящем законе и договоре.

  1. Переход имущества к третьим лицам.

Глава 6 устанавливает процедуру перемены лиц в обязательстве. Особо отмечено, что ипотека в этом случае продолжает действовать на тех же условиях.

  1. Последующая ипотека.

Под последующей ипотекой следует понимать ситуацию, когда одно и то же имущество закладывается в обеспечение нескольких обязательств. Установлено, что она невозможна в том случае, если нарушает условия первоочередного договора.

  1. Уступка прав.

Предусмотрено право кредитора уступить право требования по заключенному договору иным лицам, если это не противоречит положениям соглашения.

  1. Порядок взыскания имущества.

Ипотека

При неисполнении залогодателем условий договора залогодержатель вправе обратиться в суд для наложения взыскания на заложенное имущество. При этом ст. 55 устанавливает ситуации, когда обращение в судебные органы в этих целях не является необходимым.

  1. Реализация имущества.

Установлено, что реализация имущества осуществляется через организацию публичных торгов. Однако при внесудебном взыскании могут быть предусмотрены и другие ее механизмы.

  1. Особенности ипотеки разных видов недвижимости.

Главы 11, 12, 13 регулируют тонкости, связанные с ипотекой земельных участков, нежилых помещений, квартир и жилых домов соответственно.

Глава 14 содержит в себе заключительные положения, связанные с введением закона в действие.

Юрист Лаврентьев Александр Валерьевич.

Галина Валерьевна Юдахина / автор статьи
Главный редактор
Загрузка ...