Как работает долевое строительство в эпоху эскроу-счетов?

Многие люди мечтают о собственном жилье, будь то квартира или собственный дом. Но чаще всего на сегодня в крупных городах можно приобрести квартиру в новостройке. Если это ваш вариант, то на сегодняшний день самым популярным вариантом покупки квартиры здесь будет заключение с застройщиком договору долевого участия в возведении дома, который потом потребуется зарегистрировать в Регистрационной палате. После того, как соглашение будет заключено, покупатель получает в собственность долю в будущем доме. Понятно, что по сути доли пока нет, она есть лишь на бумаге и со временем, по мере возведения дома, она превратится в квартиру.

Вообще, когда речь заходит о долевом участии, то нельзя не сказать о такой вещи, как эскроу-счета. Именно через данную категорию счетов проходит большая часть продаж новых квадратных метров на сегодняшний день. Так что об этом нельзя не сказать более подробно.

Вопросы данного типа строительства в РФ регулируются специальным законом от 30.12.2004 под номером №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Не раз уже в него вносились изменения. Кроме того, права граждан, что принимают участие в долевом строительстве защищает №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Что представляют собой эксроу-счета и почему они могут помочь защитить участников долевого строительства

В России с 01.07.2019 года застройщики имеют права строить жилье исключительно при помощи проектного финансирования. Если говорить проще — кредиты банков. Ну или на собственные средства, если они у застройщика есть. Но с этого времени был введен запрет на то, чтобы в строительство вкладывать деньги граждан.

Тогда у человека может возникнуть вопрос: «А как же тогда купить квартиру в новостройке?». Ответ тут состоит в том, что это можно сделать на этапе котлована. Но деньги покупателя застройщик для этого задействовать не может. Он должен положить их на специальный банковский счет, который называется эскроу. И именно здесь денежные средства будут храниться до момента, пока компания полностью не получит разрешение на то, чтобы ввести в эксплуатацию возведенную новостройку.

То есть по сути получается так, что денежные средства на эксроу счете являются своеобразной страховкой для покупателя. Если он не получит обещанную квартиру, то не потеряет деньги. Конечно, такое является маловероятным, ведь нужно понимать, что не слишком надежный застройщик попросту не получит проектное банковское финансирование, а значит начать строительство ему будет попросту не за что.

А если строительство дома все же остановится?

Но, естественно, что даже такие меры предосторожности не могут стопроцентно гарантировать достройку дома и получение заветных квадратных метров. Рассмотрим варианты того, что может быть, если строительство новостройки остановится. Тут все будет зависеть от правил, по которым вел свою деятельность застройщик и что является гарантией прав участника долевого строительства, если застройщик обанкротится.

Если деньги, уплаченные застройщику, лежат на эксроу-счете, то тут все просто и при банкротстве застройщика, человек получает свои средства обратно. Если по каким-то причинам что-то произойдет с банковским учреждением, и оно признает себя банкротом, то деньги тоже вернут. Правда, не более 10 миллионов рублей можно будет получить от Агентства по страхованию вкладов.

А как быть в случае, если эксроу-счетов не было, а было заключено старое соглашение долевого участия с одновременной уплатой взнос застройщиком в Фонд защиты прав дольщиков? В этом случае возможно два варианта решения проблемы. В первом варианте строительство будет закончено благодаря отчислениям в фонд. Во втором случае, дольщики получат денежную компенсацию. Какое решение принять, будет решать собрание дольщиков.

Правда, тут присутствует важный нюанс — застройщик должен делать отчисления в вышеупомянутый фонд именно по конкретному дому. И данные отчисления как раз и будут своеобразной страховкой для дольщиков.

Еще одной ситуацией можно быть применение схемы, описанной во втором случае, но когда отчисления в Фонд дольщиков не производитель, а ответственность застройщика была застрахована каким-то иным образом. Это наиболее проблемная ситуация, ведь уже не раз было так, что со страховыми фирмами, где был застрахован застройщик, всегда также сразу же что-то происходит. Конечно, власти стараются помощь дольщикам и в таком случае довольно часто, выделяя средства из федерального и регионального бюджета, но надеяться на помощь государства в таком случае все равно не следует, так как может быть всякое.

Как же лучше приобретать квартиру?

Если строительство интересующего человека объекта началось после 01.07.2019 года, то однозначно выбор следует делать только в пользу новых правил. То есть застройщик должен открывать для всех своих клиентов только эксроу-счета. Если же он не делает этого и хочется получать средства только напрямую, то это уже полностью противоречит закону и является незаконной деятельностью.

Но если строительство объекта на момент наступления указанной даты уже шло полным ходом, то возможны варианты. Тогда с клиентом может быть заключено и старое соглашение долевого участия, без открытия эксроу-счета и это не будет считаться нарушением.

 

Загрузка ...